A nivel mundial la crisis sanitaria producida por la pandemia causada por el COVID-19 ha generado la pérdida de empleos, la suspensión de los efectos de los contratos y actividades comerciales e industriales, lo que ha imposibilitado el pago puntual de los cánones de arrendamiento de bienes inmuebles destinados a uso comercial, profesional, habitacional, industrial y docente.
Ante este escenario, el Gobierno Nacional ha establecido mecanismos que garanticen el cumplimiento de los derechos y obligaciones de las partes.
Es por ello, que mediante Decreto Ejecutivo No. 145 de 1 de mayo, modificado por los decretos 314 de 7 de agosto de 2020 y 411 del 31 de diciembre de 2020, el Órgano Ejecutivo introdujo una serie de medidas alternas y especiales con el propósito proteger los abusos y arbitrariedades en la relación contractual entre arrendador y arrendatario buscando un equilibrio entre las partes.
Entre los aspectos jurídicos más relevantes de estos decretos, se encuentran los siguientes puntos:
- Se suspenden los procesos de lanzamientos y desalojos de bienes inmuebles destinados para uso habitacional, comercial, profesional, actividades industriales, docentes, sin importar cuál sea el cánon de arrendamiento.
Con excepción de aquellos arrendatarios que no han sido afectados en sus ingresos y aquellos en los cuales exista un incumplimiento de las obligaciones contractuales o un proceso legal en trámite por lanzamiento por mora o intruso antes de la declaratoria de emergencia sanitaria. - Otorga la facultad al arrendatario de presentarle al arrendador o a las autoridades competentes prueba de su afectación económica causada durante el Estado de Emergencia Nacional, mediante la aportación de los siguientes documentos.
- Declaración jurada ante Notario Público, en la que haga constar la disminución de sus ingresos, el cierre de negocios, la suspensión laboral o la terminación de la relación laboral, cualesquiera que fuese el caso producto de la Emergencia Nacional.
- Carta del empleador certificando la suspensión laboral o carta de despido, o mutuo acuerdo de terminación de la relación laboral, o certificación de contador público autorizado donde conste la disminución de sus ingresos o el cierre del negocio, cualesquiera que fuese producto del Estado de Emergencia Nacional.
- Se extenderán por el periodo de vigencia de este decreto, aquellos contratos de arrendamiento que terminen durante el periodo en que se encuentra suspendida las medidas de lanzamiento y desalojo.
- Mientras dure el Estado de Emergencia Nacional y hasta 2 meses después luego del levantamiento de esta medida, los arrendatarios afectados por la crisis económica causada por el COVID-19 que no tengan la posibilidad de pagar su cánon de arrendamiento, podrán acogerse a lo establecido en el punto 1 de este artículo.
Se ordena la suspensión del pago de los cánones de arrendamiento, las cláusulas de incremento y las relativas a intereses por mora de los contratos, mientras dure esta medida.
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- En los casos de arrendamientos comerciales, el aplazamiento del cánon de arrendamiento se iniciará a partir de la declaratoria del Estado de Emergencia Nacional y se mantendrá hasta el mes siguiente luego del levantamiento de las restricciones de apertura de los bloques y actividades económicas respectivas.
- Los acuerdos de pago originados de los conflictos relacionados al cánon de arrendamiento dejado de pagar durante este tiempo, podrán tener una duración de hasta 2 años, contados a partir de su firma.
- El arrendatario pagará la parte del cánon de arrendamiento que corresponda a la cuota de gastos comunes mensuales, entendiéndose que esta cubre los gastos de administración, conservación, mantenimiento, operación y seguridad. Estos pagos podrán realizarse directamente a la administración del edificio o al arrendador y será restado de la deuda que mantenga con el arrendador.
El Gobierno Nacional ha manifestado que la esencia de estos decretos es proteger a aquellas personas naturales y jurídicas perjudicadas por la pandemia de COVID-19, y pretende evitar siempre que se pruebe con documentos fehacientes el daño económico y de esta forma evitar que algunos arrendatarios que aún pudiendo pagar, no lo hagan.
Por todo lo antes expuesto, recomendamos que todo contrato de arrendamiento, sea revisado por abogados conocedores de la materia, para así poder determinar cuál es la situación real y norma aplicable, incluyendo aquellos acuerdos de pago sobre los saldos vencidos para asegurar el cumplimiento de esos documentos.
En Alemán, Caballero & Candanedo estamos a la orden para cualquier consulta o duda, sobre los contratos de arrendamiento, arreglos de pago o procesos de arrendamiento que se encuentren en curso o que pudieran establecerse, contáctanos a info@acclawyers.com.
